Choć większość formalności przygotowuje deweloper, kupujący również powinien wiedzieć, co musi dostarczyć, co otrzymać i - przede wszystkim - czego nie podpisywać bez wcześniejszego sprawdzenia.

Dokumenty, które przygotowuje kupujący

1. Dokument tożsamości

Do zawarcia umowy u notariusza potrzebny będzie ważny dokument tożsamości - najczęściej dowód osobisty lub paszport.

Jeżeli kupujących jest dwóch, każdy z nich musi mieć własny dokument tożsamości.

2. Dane potrzebne do umowy

Deweloper i notariusz będą potrzebowali podstawowych danych nabywcy, m.in.:

• imienia i nazwiska,

• numeru PESEL,

• adresu zamieszkania,

• danych dokumentu tożsamości,

• informacji o stanie cywilnym.

Jeżeli mieszkanie kupowane jest przez małżonków, znaczenie może mieć również ustrój majątkowy.

3. Dokumenty dotyczące małżeństwa lub rozdzielności majątkowej

Jeżeli kupujący pozostaje w związku małżeńskim, warto wcześniej ustalić, czy mieszkanie będzie kupowane do majątku wspólnego czy osobistego.

Jeżeli małżonkowie mają rozdzielność majątkową, notariusz może potrzebować dokumentu potwierdzającego ten fakt.

4. Dokumenty związane z kredytem hipotecznym

Jeżeli zakup finansujesz kredytem, dochodzi cała dokumentacja bankowa.

W zależności od banku mogą być potrzebne m.in.:

• decyzja kredytowa,

• umowa kredytowa,

• dokumenty dotyczące zabezpieczenia kredytu,

• informacje wymagane przez notariusza i bank do ustanowienia hipoteki.

Warto pamiętać, że procedura kredytowa i procedura zakupu mieszkania to dwie równoległe ścieżki. Nie warto czekać z dokumentami do momentu, kiedy deweloper wyznaczy termin aktu.

I kolejna część: dokumenty, które powinien udostępnić Ci deweloper

5. Prospekt informacyjny

To jeden z najważniejszych dokumentów przy zakupie mieszkania od dewelopera.

Deweloper ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący inwestycji i przekazać go zainteresowanemu nabywcy wraz z załącznikami przed zawarciem umowy deweloperskiej. Dokument powinien być przekazany nieodpłatnie na trwałym nośniku.

I ważne: nie traktuj prospektu jak kolejnej broszury marketingowej.

Znajdziesz w nim informacje dotyczące m.in.:

• dewelopera,

• jego sytuacji prawnej i finansowej,

• inwestycji,

• nieruchomości, na której powstaje inwestycja,

• planowanych inwestycji w otoczeniu,

• harmonogramu przedsięwzięcia,

• konkretnego lokalu.

Prospekt wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej.

Zachowaj wersję prospektu, którą otrzymałeś przed podpisaniem umowy.

Jeżeli informacje w prospekcie zmienią się przed zawarciem umowy, deweloper powinien przekazać informację o zmianach w sposób umożliwiający zapoznanie się z nimi przed podpisaniem umowy.

6. Załączniki do prospektu

Nie poprzestawaj na samym prospekcie.

To właśnie załączniki mogą zawierać informacje, które są bardzo istotne z punktu widzenia konkretnej inwestycji.

Prospekt + załączniki = dokumentacja, z którą warto zapoznać się przed podpisaniem umowy.

7. Księga wieczysta nieruchomości

Kupujący powinien mieć możliwość sprawdzenia aktualnego stanu prawnego nieruchomości.

Warto zwrócić uwagę przede wszystkim na:

• właściciela działki,

• użytkowanie wieczyste - jeśli występuje,

• hipoteki,

• służebności,

• roszczenia i inne obciążenia.

Ustawa przewiduje możliwość zapoznania się przez zainteresowanego nabywcę m.in. z aktualnym stanem księgi wieczystej nieruchomości.

8. Dokumenty dotyczące dewelopera

Kupujesz mieszkanie, ale warto sprawdzić również od kogo je kupujesz.

Wśród dokumentów, z którymi nabywca może się zapoznać, znajdują się m.in. dokumenty dotyczące przedsiębiorcy prowadzącego inwestycję. Ustawa przewiduje możliwość wglądu m.in. do aktualnego odpisu z KRS albo informacji z CEIDG, zależnie od formy działalności.

To szczególnie istotne przy inwestycjach realizowanych przez spółki celowe.

9. Pozwolenie na budowę

Kolejny dokument, którego nie warto pomijać.

Nabywca może zapoznać się z dokumentacją dotyczącą pozwolenia na budowę inwestycji.

Dlaczego to ważne?

Bo zdjęcia z wizualizacji pokazują, jak inwestycja ma wyglądać, a dokumentacja formalna pokazuje, co rzeczywiście jest przedmiotem realizacji.

10. Dokumentacja projektowa

Wśród dokumentów dotyczących inwestycji znajduje się również dokumentacja projektowa, z którą zainteresowany nabywca może się zapoznać w zakresie określonym ustawą.

To szczególnie interesujące, gdy chcesz sprawdzić np.:

• układ budynku,

• usytuowanie lokalu,

• części wspólne,

• rozwiązania dotyczące inwestycji.

11. Umowa deweloperska

To dokument, który finalnie określa prawa i obowiązki obu stron.

Powinna zawierać m.in.:

• dane stron,

• cenę,

• informacje o nieruchomości,

• opis lokalu,

• jego powierzchnię i usytuowanie,

• termin przeniesienia własności,

• zasady dokonywania wpłat,

• informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego,

• termin odbioru,

• zasady odstąpienia od umowy,

• sposób pomiaru powierzchni,

• zobowiązanie dewelopera do ustanowienia i przeniesienia własności lokalu.

Umowa deweloperska to nie formalność. To dokument, który będzie miał ogromne znaczenie przez cały proces zakupu.

12. Dokumenty dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego

Jeżeli wpłacasz pieniądze na mieszkanie w ramach inwestycji objętej ustawą deweloperską, umowa powinna zawierać informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, w tym m.in. banku lub kasy oraz zasad dysponowania środkami.

To jeden z elementów systemu ochrony środków nabywcy.

13. Umowa rezerwacyjna - jeśli ją podpisujesz

Jeżeli wcześniej zawierasz umowę rezerwacyjną, koniecznie sprawdź:

• co dokładnie jest rezerwowane,

• na jaki okres,

• wysokość opłaty rezerwacyjnej,

• kiedy i na jakich zasadach jest zwracana,

• co dzieje się z opłatą, jeśli nie otrzymasz kredytu.

Nie traktuj jej jako „zwykłego formularza do podpisania”.

Czy kupujący musi przygotować wszystkie dokumenty dotyczące inwestycji?

Nie.

I to jest bardzo ważne rozróżnienie.

Przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym kupujący nie powinien sam kompletować dokumentacji działki, inwestycji czy dewelopera. To deweloper ma ustawowe obowiązki informacyjne i dokumentacyjne.

Po stronie kupującego znajdują się przede wszystkim:

dokument tożsamości + dane osobowe + dokumenty dotyczące małżeństwa/rozdzielności majątkowej, jeśli mają zastosowanie + dokumentacja kredytowa, jeżeli zakup jest finansowany kredytem.

Natomiast po stronie dewelopera znajduje się dokumentacja inwestycji, którą powinien udostępnić nabywcy zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Wizualizacja może zachwycać. Cena może kusić. Lokalizacja może być idealna. Ale to dokumenty pokazują, co tak naprawdę kupujesz.