Jedno mieszkanie, kilka rodzajów umów i sporo terminów, które łatwo pomylić. Sprawdź, czym różni się umowa rezerwacyjna od przedwstępnej, kiedy pojawia się umowa deweloperska i dlaczego „umowa przyrzeczona” to w rzeczywistości finał całego procesu.

Zacznijmy od początku: nie każda umowa oznacza, że kupujesz mieszkanie

To jedna z najważniejszych rzeczy, które warto wiedzieć.

W zależności od tego, co kupujesz, od kogo i na jakim etapie znajduje się nieruchomość, możesz spotkać się z różnymi umowami.

Najczęściej są to:

• umowa rezerwacyjna,

• umowa przedwstępna,

• umowa deweloperska,

• umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu,

• umowa sprzedaży, czyli umowa przenosząca własność.

A gdzie w tym wszystkim jest umowa przyrzeczona?

O tym za chwilę.

1. Umowa rezerwacyjna - „chcę to mieszkanie, ale jeszcze go nie kupuję”

Umowa rezerwacyjna pojawia się często na samym początku.

Jej zadaniem jest przede wszystkim czasowe wyłączenie określonego lokalu z oferty, aby klient mógł spokojnie przygotować się do kolejnego etapu transakcji.

Na rynku deweloperskim umowa rezerwacyjna jest szczegółowo uregulowana w ustawie deweloperskiej.

Powinna określać m.in.:

• strony umowy,

• cenę lokalu,

• powierzchnię i położenie,

• okres rezerwacji,

• wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeśli jest pobierana,

• sposób jej rozliczenia lub zwrotu.

Ile może trwać rezerwacja?

Co do zasady okres rezerwacji powinien być określony w umowie.

Jeżeli rezerwacja jest związana z ubieganiem się o kredyt hipoteczny, ustawa przewiduje szczególne zasady dotyczące czasu jej trwania.

A co z opłatą rezerwacyjną?

To jeden z najczęściej poruszanych tematów.

W przypadku umowy rezerwacyjnej zawieranej na podstawie ustawy deweloperskiej opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny lokalu.

Co ważne, opłata ta jest zaliczana na poczet ceny lokalu, jeżeli następnie dochodzi do zawarcia umowy deweloperskiej.

Ale uwaga: nie oznacza to, że każda wpłacona kwota przy każdej rezerwacji automatycznie podlega takim samym zasadom. Trzeba sprawdzić, jaki rodzaj umowy podpisujemy i jakie przepisy mają do niej zastosowanie.

2. Umowa przedwstępna - „zobowiązujemy się, że zawrzemy umowę sprzedaży”

Tutaj jesteśmy już krok dalej.

Umowa przedwstępna to umowa, w której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, czyli umowy przyrzeczonej.

W przypadku mieszkania może to być zobowiązanie sprzedającego i kupującego do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości.

W umowie przedwstępnej określa się najważniejsze warunki przyszłej transakcji, np.:

• przedmiot sprzedaży,

• cenę,

• termin zawarcia umowy przyrzeczonej,

• sposób płatności,

• ewentualny zadatek,

• warunki, które muszą zostać spełnione przed finalizacją.

Umowa przedwstępna a zadatek

To bardzo ważne rozróżnienie.

Zadatek nie jest tym samym co zaliczka.

Jeżeli umowa nie dojdzie do skutku z przyczyn określonych w przepisach i umowie, zadatek może mieć określone konsekwencje - m.in. możliwość jego zatrzymania albo żądania kwoty dwukrotnie wyższej.

Dlatego przed wpłatą pieniędzy warto sprawdzić, czy płacona kwota jest:

zadatkiem czy zaliczką.

To może mieć ogromne znaczenie w przypadku problemów z finalizacją transakcji.

3. Umowa deweloperska – „kupuję mieszkanie, które dopiero ma stać się moją własnością”

Tutaj pojawia się najważniejsza różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym.

Umowa deweloperska nie jest po prostu „umową przedwstępną z deweloperem”.

Jest szczególną umową uregulowaną w ustawie deweloperskiej.

Deweloper zobowiązuje się w niej m.in. do:

• wybudowania przedsięwzięcia,

• ustanowienia odrębnej własności lokalu,

• przeniesienia prawa własności na nabywcę,

a nabywca zobowiązuje się m.in. do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera.

To właśnie dlatego przy zakupie mieszkania od dewelopera na etapie inwestycji tak ważne są dokumenty i informacje wymagane przez ustawę.

4. Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu

I tutaj dochodzimy do momentu, o którym wiele osób zapomina.

Deweloper może najpierw wybudować budynek, ale samo wybudowanie mieszkania nie oznacza jeszcze automatycznie, że kupujący jest jego właścicielem.

Konieczne jest przeprowadzenie odpowiednich czynności prawnych związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokalu.

W zależności od konstrukcji transakcji może to nastąpić w ramach aktu notarialnego obejmującego również przeniesienie własności.

5. Umowa sprzedaży - czyli moment, w którym własność przechodzi na kupującego

To właśnie tutaj następuje finalizacja zakupu.

W przypadku nieruchomości umowa przenosząca własność wymaga formy aktu notarialnego.

Po zawarciu odpowiedniej umowy i spełnieniu wymaganych warunków kupujący staje się właścicielem lokalu zgodnie z treścią aktu.

I właśnie dlatego potoczny zwrot:

„podpisuję umowę na mieszkanie”

może oznaczać zupełnie różne rzeczy.

A gdzie jest umowa przyrzeczona?

To najczęstsze źródło nieporozumień.

Umowa przyrzeczona nie jest osobnym „typem umowy”, który zawsze podpisujemy po umowie przedwstępnej.

To po prostu umowa, której zawarcie zostało wcześniej uzgodnione w umowie przedwstępnej.

Przykład:

Kupujący i sprzedający podpisują umowę przedwstępną.

Wpisują w niej:

„Strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży mieszkania do dnia…”.

Ta przyszła umowa sprzedaży jest właśnie umową przyrzeczoną.

Czyli:

UMOWA PRZEDWSTĘPNA → zobowiązanie do zawarcia → UMOWA PRZYRZECZONA

Jak wygląda to przy zakupie mieszkania od dewelopera?

Można to uprościć do takiego schematu:

REZERWACJA
↓
UMOWA DEWELOPERSKA
↓
BUDOWA + SPEŁNIENIE WARUNKÓW
↓
AKT NOTARIALNY PRZENOSZĄCY WŁASNOŚĆ

Nie każda transakcja będzie wyglądała dokładnie tak samo.

Czasami przed umową deweloperską pojawi się umowa rezerwacyjna.

Na rynku wtórnym częściej spotkasz natomiast:

UMOWĘ PRZEDWSTĘPNĄ
↓
UMOWĘ SPRZEDAŻY

A co z umową rezerwacyjną na rynku wtórnym?

Tu również trzeba uważać na nazewnictwo.

Samo określenie dokumentu jako „umowa rezerwacyjna” nie przesądza jeszcze o jego skutkach prawnych.

Dlatego nie patrz tylko na nazwę dokumentu. Przeczytaj, jakie zobowiązania rzeczywiście z niego wynikają.

Dwie umowy zatytułowane „rezerwacyjna” mogą mieć zupełnie inną treść i konsekwencje.

🚩 3 rzeczy, na które warto uważać

1. „To tylko rezerwacja”

Niekoniecznie.

Sprawdź, ile płacisz, kiedy pieniądze są zwracane i co się dzieje, jeśli nie dostaniesz kredytu.

2. „To tylko umowa przedwstępna”

To już zobowiązanie do zawarcia określonej umowy w przyszłości.

Dlatego jej treść ma ogromne znaczenie.

3. „Umowa przyrzeczona” brzmi jak coś dodatkowego

Nie zawsze.

To po prostu nazwa umowy, którą strony zobowiązały się wcześniej zawrzeć w umowie przedwstępnej.

Najważniejsze, co warto zapamiętać

Rezerwacyjna - zatrzymuje mieszkanie dla Ciebie.

Przedwstępna - zobowiązuje strony do zawarcia przyszłej umowy.

Deweloperska - reguluje zakup mieszkania od dewelopera na zasadach określonych ustawą.

Przyrzeczona - to ta umowa, którą strony zobowiązały się zawrzeć w umowie przedwstępnej.

Sprzedaży/przeniesienia własności – to finał, w którym dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości.

I właśnie dlatego przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu dotyczącego mieszkania warto zadać jedno proste pytanie:

„Co dokładnie podpisuję i jakie prawa oraz obowiązki powstają po podpisaniu tego dokumentu?”

Bo w nieruchomościach nazwa umowy to dopiero początek. Najważniejsze jest to, co znajduje się w jej treści.