Zadatek czy zaliczka? Ta różnica może kosztować Cię dziesiątki tysięcy złotych

Wpłacasz pieniądze przy zakupie mieszkania? Sprawdź, czy w umowie jest mowa o zadatku, czy o zaliczce. Brzmi podobnie, ale w przypadku niedojścia transakcji do skutku konsekwencje mogą być zupełnie różne.

Zadatek i zaliczka - to nie to samo

Zadatek jest formą zabezpieczenia wykonania umowy, natomiast zaliczka jest co do zasady częścią przyszłej ceny.

Różnica może wydawać się niewielka, dopóki wszystko przebiega zgodnie z planem.

Jeżeli jednak sprzedający albo kupujący wycofa się z transakcji, znaczenie tych dwóch słów robi się bardzo duże.

Zaliczka – pieniądze „na poczet ceny”

Zaliczka jest kwotą wpłaconą wcześniej na poczet przyszłej ceny.

Przykład:

Mieszkanie kosztuje 800 000 zł.

Kupujący wpłaca 40 000 zł zaliczki.

Jeżeli transakcja dochodzi do skutku, te 40 000 zł zostaje zaliczone na poczet ceny, więc do zapłaty pozostaje 760 000 zł.

Co jednak dzieje się, gdy sprzedaż nie dochodzi do skutku?

Co do zasady zaliczka podlega zwrotowi. Nie działa tutaj automatycznie mechanizm „przepada” albo „zwracamy podwójnie”, charakterystyczny dla zadatku. UOKiK wskazuje, że zaliczka jest po prostu wcześniej wpłaconą częścią ceny.

To jednak nie oznacza, że każda sytuacja kończy się automatycznym zwrotem pieniędzy. Zawsze trzeba sprawdzić treść konkretnej umowy i przyczynę, dla której transakcja nie została wykonana.

Zadatek – pieniądze, które zabezpieczają umowę

Zadatek ma zupełnie inną funkcję.

Jego podstawowe zasady wynikają z art. 394 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli jedna ze stron nie wykonuje umowy, druga strona może - na zasadach określonych w tym przepisie - odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu i:

• jeżeli otrzymała zadatek – zatrzymać go,

• jeżeli sama go wpłaciła – żądać sumy dwukrotnie wyższej.

I właśnie tutaj pojawia się największa różnica.

Przykład z rynku nieruchomości

Załóżmy, że kupujesz mieszkanie za 800 000 zł.

W umowie przedwstępnej ustalacie zadatek w wysokości 40 000 zł.

Co jeśli sprzedający wycofa się z transakcji?

Jeżeli niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn, za które odpowiada sprzedający, kupujący może - zgodnie z zasadami dotyczącymi zadatku - odstąpić od umowy i żądać 80 000 zł, czyli dwukrotności zadatku.

A co, jeśli to kupujący nie wywiąże się z umowy?

Jeżeli niewykonanie umowy nastąpi z przyczyn, za które odpowiada kupujący, sprzedający może co do zasady odstąpić od umowy i zatrzymać 40 000 zł zadatku.

I właśnie dlatego przed wpłatą trzeba wiedzieć, co dokładnie oznacza dana kwota w podpisywanej umowie.

A jeśli transakcja dojdzie do skutku?

Wtedy zarówno zadatek, jak i zaliczka mogą zostać zaliczone na poczet ceny.

Czyli:

Cena mieszkania: 800 000 zł

Wpłacony zadatek: 40 000 zł

Pozostało do zapłaty: 760 000 zł

Art. 394 Kodeksu cywilnego przewiduje, że przy wykonaniu umowy zadatek zostaje zaliczony na poczet świadczenia strony, która go dała.

Kiedy zadatek nie przepada?

To bardzo ważne.

Nie można sprowadzić zasady do prostego:

„Nie doszło do transakcji = zadatek przepada”.

Tak nie jest.

Jeżeli umowa zostaje rozwiązana za zgodą obu stron, zadatek co do zasady powinien zostać zwrócony.

Podobnie szczególne zasady dotyczą sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które odpowiadają obie strony. W takich przypadkach zadatek podlega zwrotowi, a obowiązek zapłaty jego podwójnej wysokości nie powstaje.

Dlatego tak ważne jest nie tylko to, ile wpłacasz, ale również to, co dokładnie zapisano w umowie.

A co, jeśli nie dostaniesz kredytu?

To jeden z najważniejszych punktów przy zakupie mieszkania.

Załóżmy, że:

• podpisujesz umowę przedwstępną,

• wpłacasz 50 000 zł zadatku,

• składasz wniosek o kredyt,

• bank odmawia finansowania.

Czy automatycznie odzyskasz zadatek?

Nie zakładaj tego.

Znaczenie ma przede wszystkim treść umowy.

Jeżeli zakup jest uzależniony od uzyskania kredytu, warto odpowiednio sformułować warunek dotyczący finansowania i dokładnie określić, co dzieje się z wpłaconą kwotą w przypadku odmowy kredytu.

To jeden z powodów, dla których przed podpisaniem umowy warto skonsultować jej zapisy z profesjonalistą.

Ile powinien wynosić zadatek?

Nie ma jednej ustawowej stawki typu "zadatek zawsze wynosi 10% ceny mieszkania".

Wysokość zadatku strony ustalają w umowie.

Na rynku nieruchomości można spotkać różne wartości, dlatego nie warto kierować się wyłącznie tym, „ile zwykle płacą inni”.

Przy dużych kwotach nawet kilka procent ceny mieszkania może oznaczać dziesiątki tysięcy złotych.

Dlatego ważniejsze od samej wysokości zadatku jest to, jakie są zasady jego zwrotu, zatrzymania i rozliczenia oraz jakie warunki musi spełnić każda ze stron.

Nie wystarczy spojrzeć na nazwę dokumentu czy potoczne określenie używane przez sprzedającego.

Liczy się to, jak dana kwota została określona w umowie i jakie skutki strony z nią związały.